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刘德科:杭州拍地少收了600亿 落进少数人的口袋

原标题:杭州拍地少收了600亿:落进少数人的口袋。︱刘德科

来源:德科地产频道

别盯着杭州两天拍地就收了 1178 亿元,要看到这次集中拍地少收了 600 亿元。

少收了600亿

杭州首轮集中供地 57 宗,收了 1178 亿元。杭州当地官方媒体说:‘网友戏称堪比“印钞机”’。

确实,1178 亿元是一大笔钱,很有刺激性。绝大多数城市,一整年的土地出让金都收不到这个数。杭州用两天时间(5 月 7 日、5 月 8 日)就收到了。

但是别只盯着杭州收了 1178 亿元。如果你再了解得更深入一些,就会发现:杭州首轮集中供地,少收了 600 亿元。

我们做了粗略估算:如果没有‘限地价+限房价’政策,这 57 宗宅地大概可以多卖 600 亿元。

在‘两天吸金 1178 亿元’这种刺激性与戏剧性背后,是心酸——少收了 600 亿元的心酸。

600 亿能做什么?大约能造 120 公里的地铁,大约能造 150 所小学。少收了 600 亿元,意味着杭州弄丢了很多地铁和小学。

为什么愿意少收600亿

都说很多地方政府对土地财政有依赖度,为什么杭州还愿意少收 600 亿元呢?两个原因——

第一,钱够用了。

在出台限价政策的 2016 年之前,杭州每年的土地出让金在 650 亿元与 1300 亿元之间波动。这次集中供地收了 1178 亿元,相当于五年前一整年的土地出让金。

从 2017 年开始,杭州每年的土地出让金在 2000 亿元以上(今年也不会例外),钱够用了。所以,哪怕不得已损失 600 亿元,也是能接受的。

第二,因为必须执行‘限地价+限房价’政策,所以不得不损失 600 亿元。

600亿落进了谁的口袋

你可能会说,已经收了 1178 亿元,够多了,不差那 600 亿元。这么说也对,但是钱是不会凭空消失的,既然没落进政府的口袋,那么会落进谁的口袋呢?

不会落进开发商的口袋,他们拿下的这 57 宗宅地,基本上已经没有利润可言,不亏本就不错了。

只会落进少数购房者的口袋。在这 57 宗宅地中,有一二手房价差红利的房源,大概 4 万套。如果一人一套,差不多也就 4 万人能受益。

受的,是超级大益——大约 4 万人来瓜分这 600 亿元,平均每人 150 万元。

150 万元只是平均数,运气特别好的人甚至一个人就能分到 800 万元。运气好,靠摇号,就能参与瓜分这 600 亿元——比中彩票还是要容易很多很多的。

杭州常住人口大约 1000 万, 4 万人只能算是少数人。

你能怎么办?你能做的,就是祝自己在杭州的运气特别特别好,能分到这份 600 亿大红包。

这样不好

这样不好。这样会助长不劳而获的气焰。这有违‘幸福都是奋斗出来的’的领袖格言。

说得简单点:这不是在打击炒房行为,这是在刺激更多人去炒房。

杭州只是一个例子。

怎么办?

对于那些集中供地带来的各种副作用,声讨与感慨只不过是收割流量而已。对于看似无解的杭州楼市,能怎么办?

第一,每年拿出土地出让金的 1/3,用于盖公租房。

别少收那 600 亿元。要积极主动地收下,并且公开承诺将全部用于盖公租房。也就是说,每年拿出土地出让金的 1/3,去盖公租房。

第二,上头要是问责房价控不住怎么办?用每年 1800 亿元回答他们。

不要把‘住房问题’等同于‘房价问题’:用不着太在意‘房价问题’,要花大力气去解决‘住房问题’。

如果上头问责为什么房价上涨没控住?这么向上级回答:每年真金白银拿出了约 1800 亿元(一年集中供地三次,把每次损失的 600 亿元都收回来,共计 1800 亿),真心实意地在优质地段盖了大量公租房。

改革需要勇气。上头要是看到你真金白银、真心实意地每年拿出 1800 亿盖公租房,不至于问责。要有当年深圳办特区的那种闯劲。

以杭州目前的状况,房价即便表面上控住了,也不过是掩耳盗铃;不如实实在在地每年拿出 1800 亿元,下决心解决住房问题——每年拿出 1800 亿盖公租房,差不多用五年时间,就能缓解年轻人的住房问题;用十年时间,就能基本解决所有无力购房者的住房问题。

更重要的是:地方政府没多掏一分钱,只是把那些刺激炒房的‘价差红利’给收回来了。一举两得,既灭了炒房者的威风,又解决了无力购房者的住房问题。

作为‘共同富裕示范区’的省会城市,杭州更需要有改革的勇气。

第三,深入推进‘解决住房问题’的配套改革。

这些配套改革至少应包含:➀让公租房与商品房享受同等级别的儿童就学待遇,提升公租房的竞争力(市场租赁房暂时不跟进租购同权,以缓解教育资源不足的压力);➁迅猛完善公租房退出机制,利用数字化识别技术,对于‘一年居住不满 300 天的人’与‘在享受公租房之后买房的人’,要及时严厉清退,以避免公租房成为填不满的窟窿;➂向中央申请,允许杭州向深圳学习,提高居住用地比例,严控商办用地(已严重过剩),提高工业用地容积率。

我们仅仅只是基于‘改革需要勇气’提出一些建议而已。如果任由当前的这团乱麻按当前思路继续演进下去,杭州这座城市必将付出惨重的代价——以调控之名,让这座城市深陷房地产泡沫之中。

附录

600亿损失粗略估算

我们以当前二手房价格水准、区域发展前景、房产品迭代溢价等因素,对杭州首次集中供应的 57 宗宅地进行逐一分析判断:至少 34 宗土地存在典型价差。

我们用以下三个假设来推算这 34 宗‘存在典型价差’的 34 宗宅地所损失的土地出让金——

➀假设新房价格可以按市场规律自由定价;

➁假设房企的合理利润率是 5%(现在几乎没利润可言);

➂假设没有限地价+限房价,也不需要竞拍自持比例。

进而得出这个数据:公元 2021 年 5 月 7 日至 8 日,杭州史上首次集中供地共计损失土地出让金约 600.72 亿元。

◆杭州57宗宅地出让金损失粗略估算

地块

价差

建筑面积

损失

SKP地块

4.0万元/㎡

52.7万㎡

210.8亿

钱江世纪城地块

3.8万元/㎡

5.4万㎡

20.52亿

三墩北

1.5万元/㎡

8.4万㎡

12.6亿

未来科技城TOD

1.5万元/㎡

67.6万㎡

101.4亿

江河汇2宗地

1.5万元/㎡

28.9万㎡

43.35亿

萧山城区地块

1.0万元/㎡

5.1万㎡

5.1亿

祥符地块

0.9万元/㎡

9.1万㎡

8.19亿

之江2宗地

0.9万元/㎡

18.4万㎡

16.56亿

下沙城区3宗地

0.8万元/㎡

38.5万㎡

30.8亿

东沙湖地块

0.7万元/㎡

4.5万㎡

3.15亿

华丰地块

0.7万元/㎡

8.5万㎡

5.95亿

水博园地块

0.7万元/㎡

12.7万㎡

8.89亿

宁围地块

0.6万元/㎡

8.4万㎡

5.04亿

勾庄车辆段上盖

0.6万元/㎡

22.6万㎡

13.56亿

大江东新湾地块

0.5万元/㎡

11.0万㎡

5.5亿

鼎湖未来社区

0.5万元/㎡

81.2万㎡

40.6亿

临平邱山大街TOD

0.5万元/㎡

4.1万㎡

2.05亿

东湖新城地块

0.5万元/㎡

21.9万㎡

10.95亿

富阳城区3宗地

0.5万元/㎡

41.2万㎡

20.6亿

银湖地块

0.5万元/㎡

9.5万㎡

4.75亿元

金沙湖地块

0.4万元/㎡

18.7万㎡

3.48亿元

下沙大学城北地块

0.4万元/㎡

14.6万㎡

5.84亿元

运河新城地块

0.4万元/㎡

8.5万㎡

3.4亿元

东新2宗地

0.3万元/㎡

25.8万㎡

7.74亿元

滨江浦乐2宗地

0.3万元/㎡

18.3万㎡

5.49亿元

南部卧城地块

0.3万元/㎡

14.7万㎡

4.41亿元

损失总计

600.72亿元

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